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Immobilien ersteigern
Was muss beachtet werden


Zur Ersteigerung einer Immobilie sind ein paar wichtige Informationen wichtig und einige Regeln zu beachten. Hier eine Zusammenfassung unserer Recherche als Überblick.

Versteigerungstermine für Immobilien sind z.B. in den einschlägigen Tageszeitungen, im Internet, bei Spezialverlagen oder in den Amtsgerichten im Aushang zu finden.
Sie erfolgt in einer öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt liegt.

Objekt-Informationen
Das Amtsgericht übernimmt keine Gewährleistungen über den Zustand des Objektes, deshalb sollte sich jeder Interessent vorher genau erkundigt haben.

Dies kann auch über eine Kontaktaufnahme mit dem bisherigen Eigentümer oder Mietern erfolgen, um so einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.
Sollte das Objekt vermietet sein, fällt der Kaufpreis gerne etwas niedriger aus, da der Mietvertrag beim Kauf übernommen wird.

Ausführliche Gutachten können Interessenten bei den Amtsgerichten einsehen. Ebenso sind dort die Grundbucheintragung mit dem

  • Bestandsverzeichnis (Angaben zur Lage und Größe des Grundstückes),
  • Angaben zum Eigentümer (wie er das Objekt erworben hatte - Auflassung, Zwangsverstgeigerung usw.),
  • dingliche Belastungen (Wegerechte, Wohnrechte, Geldrenten, Vorkaufsrechte usw.) und
  • Grundschulden / Hypotheken einzusehen. Die Gläubiger im besseren Rang erhalten zuerst ihr Geld und die rangschlechteren gehen leer aus bei einer schlechten Versteigerung. Es gilt: Wenn ein Gläubiger nicht an der Versteigerung beteiligt ist, aber im Rang vor dem, der da Verfahren betreibt steht, muss der Erwerber diese Belastungen übernehmen, alle anderen werden gelöscht.

In den Bauämtern kann man sich nach ausstehenden Erschließungskosten erkundigen. Außerdem kann das Baulastenverzeichnis Auskunft über Bau- oder Nutzungsbeschränkungen geben.
Die Frage nach einer Mietpreisbindung beantwortet das Wohnungsamt.
(Beachten Sie bitte hier die Öffnungszeiten)

Bei Eigentumswohnungen können Protokolle der Eigentümerversammlung beim Verwalter Aufschluss über Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan geben.

Informationen der Gläubiger (in der Regel sind es die Banken) können Aufschluss über deren Ziele sein. Es empfiehlt sich hier ein Termin. Vielleicht führt dieses Gespräch auch zu einer attraktiven Kaufverhandlung ohne Versteigerung. Ein sogenannter Rettungserwerb. Und vielleicht unterbreitet die Bank auch noch einen günstigen Finanzierungsplan.


Teilnahme an Versteigerung
Wenn Sie an einem Versteigerungstermin teilnehmen, müssen Sie sich folgendes mitnehmen:
-Einen Personalausweis oder Reisepass.
-Eine Bietungsvollmacht,
wer für einen anderen (z.B. Ehefrau) bietet. ( In öffentlich beglaubigter Form, die von einem Notar ausgestellt wird).
-Und eine Sicherheit
Eine Sicherheitsleistung. Diese liegt bei ca. 10 % des Verkehrswertes und ist in verschiedenen Formen zu bringen:

  • Ein von der Landeszentralbank bestätigter und mindestestens 4 Tage über den Versteigerungstermin gültigen Scheck.
  • Ein Verrechnungsscheck einer vom Gericht zugelassenen Bank
  • Eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer zugelassenen Bank
  • Notfalls (aber wird nicht empfohlen) Barbeld.

Das Mindestgebot für den Zuschlag beträgt 50 % des Verkehrswertes. Sollte dieses Gebot bei einer Versteigerung nicht erreicht werden, wird ein erneuter Termin anberaumt, in dem auch ein Erwerb unter 50 % möglich ist.
Liegt das Höchstgebot im ersten Termin unter 70 %, kann der Zuschlag auf Antrag des Gläubigers versagt werden. Auch hier ist ein zweiter Termin zum Erwerb unter 50 % mglich. In diesem Fall steigert häufig eine Bank als Gläubiger mit.

Bei Versteigerungen zum Zweck einer Gemeinschaftsaufhebung gibt es Abweichungen vorgenannter Bedingungen.


Ablauf
Ein Versteigerungstermin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil (ca. 15-30 Minuten). In dieser Zeit werden alle Formalien verlesen. Diese Formalien sollte ein gut vorbereiteter Interessent bereits kennen. Allerdings können Änderungen der Versteigerungsbedingungen beantragt worden sein.

Für jede Auktion besteht eine 30minütige Mindestbietzeit und dauert oft 60 Minuten.

Vermutlich werden die Gläubigerbanken den Preis etwas nach oben steuern. Profis bieten meist zum Ende der Versteigerung.

Biettipps
Im Grundbuch finden sich manchmal kleine Zwangssicherungshypotheken. Wer eine solche abkauft, wird selber zum Gläubiger und damit Verfahrensbeteiligter.
Dies bringt Vorteile z.B. bei Antrage zu Versteigerungsbedingungen. Vorsicht: Nur für Auktionsfüchse mit intensiver Rechtskenntnis.

Es kann sein, dass Objekte in bevorzugten Lagen teurer versteigert werden, als der Verkehrswert ausweist.
Deshalb wird empfohlen, sich beim Ersteigern ein Limit zu setzen um nicht in den Sog der Versteigerungsatmosphäre zu geraten. Diese Summe sollte unbedingt geheim gehalten werden!! Auf keinem Fallsollte diese Summe überschritten werden, auch wenn es am Ende immer etwas hektisch wird. Behalten Sie die Ruhe.

Der geplante Betrag sollte keine runde Summe sein, da dies vermutlich viele machen und so mit einer krumme Summe die anderen Bieter ausgestochen werden können.

Im Gegensatz zu anderen Auktionen ist nach "...zum Dritten" nicht alles beendet. Sondern erst dann, wenn die Bietstunde formell abschließt. In dieser Zeit sind noch Gebote zulässig.

Bezahlung
Nach Zuschlagerteilung wird der Restbetrag bis zum "Verteilungstermin" gezahlt. Diese Zeit  kann einige Wochen nach dem Versteigerungstermin dauern und wird verzinst.

Folgende Kosten sind zu berücksichten::

  • 4 % Zinsen für die Zeit zwischen Zuschlagserteilung und Verteilungstermin
  • Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags,
  • Grunderwerbssteuer sowie
  • Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch
  • Notarkosten und Kosten zu Eintragung im Grundbuch bei einer Grundschuld-Finanzierung.


Mehr Informationen
finden Sie bei:
justiz.nrw.de/..Zwangsversteigerung
justiz-augsburg.de/ag/zwanghinw
www2.onwirtschaft.t-online.de/...
homesolute.com/...
versteigerungskalender.de/...
immopilot.de/Bauherren/Zwangsversteigerung/...
finanztip.de/.../versteigerung

Versteigerungstermine finden Sie in unserem Portal hier...


Diese Informationen sind eine Zusammenfassung unserer Recherchen. Alle Informationen sind ohne Gewähr. Sie dienen zum ersten Überblick und bei Interesse wird eine individuelle Beratung empfohlen.